Está pensando em adquirir um imóvel e tem dúvidas sobre como proceder?
É comum surgirem diversas dúvidas, pois a Compra e Venda de Imóvel demanda conhecimento técnico, que na maioria das vezes o comprador e o vendedor não possuem.
Aliás, muitas questões nem mesmo os corretores de imóveis conseguirão esclarecer, já que antes de comprar um imóvel é necessário fazer uma avaliação criteriosa da situação registral do imóvel, bem como pesquisar as condições do vendedor, cuja análise demanda conhecimento jurídico específico.
Mas afinal, quais cuidados devem ser tomados na compra de um imóvel?
1 – Análise da matrícula do imóvel
O primeiro passo a ser tomado é obter uma cópia da matrícula do imóvel, por meio de uma certidão de ônus e ações obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel está registrado.
Na certidão constarão as principais informações sobre o imóvel, assim como a existência de ônus reais (hipoteca, usufruto, alienação fiduciária, etc) e de ações que envolvem o imóvel, acarretando possíveis penhoras, arrestos, indisponibilidades, etc.
De posse dessa certidão, deverá ser feita uma análise detalhada para verificar se de fato o imóvel está livre e desembaraçado, ou seja, sem pendências que possam prejudicar a aquisição.
Nesse momento é importante contar com a assessoria de um profissional qualificado, pois ele será capaz de expor todos os possíveis riscos e também as possíveis soluções, caso o comprador mantenha o interesse em adquirir o imóvel.
2 – Emissão de certidões referentes ao vendedor do imóvel
Com relação ao vendedor é importante solicitar Certidão Negativa de Ações Cíveis, Certidão Negativa de Tutela e Interdição, Certidão Negativa de feitos Estaduais, Federais e Trabalhistas, dentre outras.
Também é imprescindível obter informações precisas sobre o estado civil do vendedor, pois a venda de imóvel sem a anuência do cônjuge, pode gerar anulação.
3 – Obtenção de Certidão Negativa de IPTU e Declaração Negativa de Débitos Condominiais
IPTU e Taxas condominiais são ônus que se vinculam ao imóvel, as chamadas obrigações propter rem. Essas obrigações seguem o imóvel, independentemente de quem seja o dono, portanto, é fundamental obter comprovação de inexistência de débitos referentes a IPTU e taxas condominiais. Se esse cuidado não for tomado o comprador terá de arcar com todos os pagamentos, caso não queira perder o imóvel.
Destaca-se que mesmo se constar no Contrato de Compra e Venda que o vendedor será responsável por tais débitos, o comprador não ficará livre de problemas. Se o vendedor, mesmo se responsabilizando, não fizer o pagamento, o ônus recairá sobre o comprador.
4 – Elaboração de Contrato de Compra e Venda de Imóvel
Depois de realizada a análise sobre as condições do imóvel e do vendedor, passa-se para a elaboração do Contrato de Compra e Venda.
O Contrato de Compra e Venda deve ser elaborado por profissional que detenha conhecimento jurídico, pois nele constarão todas as condições, deveres e obrigações da transação. Se o contrato não for muito bem elaborado, as partes poderão ser prejudicadas, especialmente se for necessário executar o contrato.
Obviamente se busca a concretização do negócio sem nenhum percalço, mas é comum situações de descumprimento contratual.
Nesse caso, o contrato deve conter todas as condições para ser executado e permitir que a solução seja mais célere.
Já presenciamos situações em que o contrato sequer continha as assinaturas de 02 (duas) testemunhas, o que, por si só, impede a execução, por não configurar título executivo.
Mesmo que a transação seja acompanhada por um corretor de imóveis, é importante que o contrato seja elaborado por um profissional especialista ou, no mínimo, revisado por ele.
Frequentemente nos deparamos com problemas decorrentes de contratos mal elaborados, tais como inexistência de previsão de multa, lacuna nos deveres e obrigações das partes, inexistência das assinaturas necessárias, especialmente de testemunhas e cônjuges, dentre várias outras.
Recomenda-se ainda, o reconhecimento de firma das assinaturas das partes, a fim de evitar qualquer questionamento.
5 – Lançamento e pagamento do ITBI
Na Compra e Venda do imóvel incide o ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cuja alíquota varia entre 2% a 4% na maioria dos municípios.
Com relação à base de cálculo, há divergência. A maioria dos municípios utilizam a base de cálculo do ITPU, que geralmente diverge do real valor da Compra e Venda.
Diante desse cenário, o STJ se manifestou no sentido de que a base de cálculo deve ser o da Compra e Venda, ou seja, o que o comprador efetivamente pagou pelo imóvel.
Portanto, é necessário apurar qual a base de cálculo será utilizada pelo Município. Se o município insistir em efetuar o lançamento com base no valor venal do imóvel, constante nos seus cadastros, o comprador terá a opção de demandar judicialmente, com base na decisão proferida pelo STJ.
Outra informação importante sobre o ITBI se refere ao momento em que se pode ser exigida a comprovação do pagamento. O STF firmou entendimento que a comprovação do recolhimento não pode ser exigida antes do registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, portanto, os Cartórios de Notas não podem exigir o pagamento do IBTI para lavrar a Escritura Pública.
6 – Elaboração da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel
Elaborado o contrato e devidamente assinado, deve-se proceder à Elaboração da Escritura Pública de Compra e Venda do Imóvel.
É bom lembrar que para Compra e Venda no valor de até 30 (trinta) salários-mínimos não é necessário lavrar escritura pública. Ultrapassado esse limite, obrigatoriamente, deve ser lavrada.
Em virtude dos custos, muitos compradores deixam de lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda. É um erro muito grave, pois sem a Escritura Pública o imóvel não poderá ser registrado em nome do comprador. Portanto, nem pense em manter o contrato na gaveta. Isso não lhe garantirá a propriedade.
Para lavrar a escritura pública, é necessário entrar em contato com o Cartório de Notas e apresentar toda a documentação exigida.
Depois de elaborada a escritura pública, nos termos do contrato firmado, as partes deverão conferi-la e assiná-la.
7 - Proceder ao Registro da Escritura Pública no Cartório de Registro de Imóveis
Aqui também reside um erro comum. Deixar de levar a Escritura Pública de Compra e Venda ao Registro de Imóveis. Lembre-se: Quem não registra, não é dono.
Depois de elaborada, a Escritura Pública de Compra e Venda deve ser levada ao registro, pois somente assim o imóvel será efetivamente transferido para o nome do comprador.
Se não for feito o registro, o vendedor continuará como proprietário e, uma série de problemas poderão ocorrer, tais como penhoras e indisponibilidades decorrentes de débitos do vendedor, pois se o imóvel continuar registrado em nome do vendedor, não haverá conhecimento sobre a venda. Para todos os fins, é proprietário quem está no registro.
Há casos, inclusive, que o vendedor chegou a vender o mesmo imóvel mais de uma vez. Nesse caso, será proprietário quem primeiro registrar. O comprador que não registrou poderá pedir a devida indenização e perdas e danos do vendedor, mas não poderá reivindicar o imóvel.
Deixar de registrar a Escritura Pública é um dos erros mais graves que podem ser cometidos quando se trata da aquisição de imóvel, pois pode causar prejuízos imensuráveis.
Evite problemas. Conte com a assessoria da P4 e tenha tranquilidade.